Premessa
Al Fondo Comune di Investimento Immobiliare denominato “Tarvisium” è riconducibile la proprietà di un’area trasformabile ubicata nel centro del Comune di Treviso su cui, fino a qualche anno fa, sorgeva l’ex sede della Provincia di Treviso.
In qualità di Esperto indipendente, PRAXI è stata incaricata della stima semestrale del Valore di Mercato, ai fini del bilancio, del patrimonio immobiliare della suddetta area, in conformità con quanto disposto dal Regolamento Banca d’Italia del 19/1/2015 Titolo V – Capitolo IV – Sezione II – Paragrafi 2.5 (Beni immobili) e 4 (Esperti indipendenti) e dal DM 30 del 5/3/2015. Al momento del conferimento dell’incarico, a fine 2018, il Fondo era gestito da Numeria S.G.R.E., la quale a partire da maggio 2022 ricopre il ruolo di advisor per conto di Namira S.G.R.p.A. che invece ne detiene la gestione.
L’intervento rappresenta un significativo esempio di riqualificazione del centro storico sul solco del riuso qualificato dei fabbricati esistenti, adeguati agli attuali standard qualitativi e architettonici moderni.
Progetto
Il progetto del Fondo “Tarvisium”, partito a fine 2017, prevedeva la demolizione del fabbricato esistente (ex sede della Provincia), per la realizzazione di un nuovo complesso residenziale (“Residenza Tarvisium”), costituito da 42 unità residenziali e 8 unità direzionali distribuite su sette piani fuori terra, oltre al piano terra e a un livello interrato ad uso parcheggio esclusivo; un giardino condominiale interno; un edificio contiguo di circa 600 mq ad uso direzionale, un tempo adibito a sede consiliare dell’allora Ente Provincia, per il quale è prevista la ristrutturazione completa.
L’attività di PRAXI ha previsto le seguenti fasi:
- un sopralluogo diretto all’immobile per valutarne il contesto circostante, le consistenze e la progressione dei lavori secondo cronoprogramma;
- stima del Valore di Mercato dell’area mediante l’approccio metodologico del Valore di Trasformazione, ritenuto il più adatto per determinare il Valore finale della proprietà a seguito della trasformazione, dedotti i costi da sostenere per realizzare la trasformazione stessa e tenendo conto della componente di rischio correlata alle tempistiche di realizzazione dell’opera e all’andamento del mercato immobiliare;
- invio con cadenza semestrale a Numeria S.G.R.E., e a partire dal 2022 a Namira S.G.R.p.A., dell’aggiornamento della stima del Valore di Mercato della suddetta area;
- sopralluogo annuale diretto di verifica dell’asset.
L’aggiornamento semestrale, un confronto periodico fra i consulenti PRAXI, il Fund Manager e i suoi collaboratori, ha creato una proficua collaborazione per recepire:
- eventuali problematiche sull’avanzamento dei lavori (ad esempio ritardi causati dalla pandemia o dalla difficoltà di reperimento dei materiali di cantiere);
- l’emissione dei SAL a favore dell’impresa costruttrice;
- l’aggiornamento dei costi di progettazione, direzione lavori e coordinamento della sicurezza, oltre agli oneri di concessione;
- l’aggiornamento dei ricavi come l’eventuale sottoscrizione di nuovi preliminari di vendita o dei rogiti.
L’emissione del report a partire dai dati raccolti ha consentito al gestore del Fondo di aggiornare il valore a bilancio dell’asset.
PRAXI ha assistito il cliente anche nell’emissione dei report di congruità circa il valore di cessione degli asset o, nel caso specifico delle singole unità, box auto o cantine.
Risultati
La costruzione della nuova “Residenza Tarvisium” si è conclusa a dicembre 2023. Attualmente, tutte le unità residenziali e direzionali, insieme ai box auto, posti auto e cantine, sono state interamente preliminarizzate e rogitate.
Il progetto ha riscosso un notevole successo sul mercato, confermato dall’elevato interesse manifestato già durante la fase di costruzione.
Futuro
La proficua collaborazione instaurata con PRAXI sin dalla prima stima ha creato le premesse per l’assegnazione di altre attività in futuro, fra cui l’emissione dei report di congruità relativi alla vendita delle singole unità in fase di rogito.
