Premessa
Con l’obiettivo di perseguire opere di carità e di rilevante funzione sociale, l’ente religioso ha intrapreso un percorso di valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare, valutando l’opportunità di alienare un ex convento, in stato di sostanziale abbandono, e l’adiacente porzione a uso civile.
Il complesso immobiliare, situato nel centro storico di Pavia, in aggiunta alla superficie lorda complessiva di oltre 3.000 mq comprende un ampio giardino e una chiesetta.
In precedenza, l’ente religioso aveva vagliato un progetto di trasformazione del complesso in un polo di residenze, aule e laboratori universitari, in seguito tramontato. In questa fase è emersa la necessità di un’analisi delle possibili ipotesi di riconversione della proprietà, e di una stima del Valore di Mercato dei beni presi in esame.
Progetto
Il progetto sviluppato da PRAXI si è articolato in due fasi principali:
- Studio di fattibilità preliminare e valutazione del complesso
immobiliare; - Due diligence e transaction counseling.
Nella prima fase lo studio di fattibilità ha individuato le ipotesi di riuso/valorizzazione del complesso immobiliare, definendo i concept di trasformazione possibili, l’analisi dei mercati di sbocco e dei regolamenti urbanistici vigenti, l’inquadramento territoriale della proprietà e lo stato di fatto dal punto di vista dimensionale, funzionale e architettonico, con evidenza dei punti di forza e di debolezza per le varie ipotesi di riconversione considerate (SWOT Analysis).
Per le opzioni individuate è seguita quindi la valutazione immobiliare del complesso secondo le migliori prassi peritali riconosciute a livello internazionale, che fanno riferimento a IVS e agli standard RICS, attraverso il metodo del Valore di Trasformazione.
Nella seconda fase PRAXI ha affiancato l’ente religioso nel ruolo di advisor per la commercializzazione dell’immobile, assistendo dunque l’Istituto nelle fasi di promozione sul mercato e di negoziazione con i soggetti interessanti, fornendo inoltre il servizio di due diligence tecnico-amministrativa per la verifica dei requisiti di rogitabilità e l’indicazione delle attività di regolarizzazione necessarie.
In questa fase le unità di Due Diligence e Valutazioni di PRAXI Valutazioni e Advisory hanno lavorato in maniera interdipendente, operando una contaminazione proficua delle rispettive competenze, specie per trasmettere la conoscenza e le informazioni elaborate ai soggetti interessati all’acquisizione del complesso immobiliare, con l’accompagnamento nei sopralluoghi diretti e la predisposizione di una data room virtuale per la consultazione del materiale tecnico-amministrativo.
Risultati
L’attività di due diligence ha consentito una rendicontazione puntuale delle pratiche edilizie incomplete, mancanti o non aggiornate e un’indicazione di tutte le attività di regolarizzazione necessarie per rendere possibile la vendita dell’immobile. Grazie alla raccolta sistematica del materiale documentale e lo sviluppo di una data room digitale (Virtual Data Room), è stato possibile condividere in maniera agile e immediata le informazioni con tutti soggetti coinvolti, secondo diversi gradi di confidenzialità.
La possibilità di acquisire l’immobile è stata promossa da PRAXI tramite i principali canali web e digitali (sito istituzionale, pagina aziendale LinkedIn), e la notizia è stata in seguito rilanciata da Il Quotidiano Immobiliare, la più importante testata online del settore e punto di riferimento per investitori, associazioni, imprese e enti pubblici.
PRAXI, per conto dell’ente religioso, ha inoltre negoziato lo spazio pubblicitario sui quotidiani a maggiore tiratura del territorio, ovvero il Corriere Milano-Lombardia e La Provincia Pavese. PRAXI ha istituito un indirizzo di posta elettronica dedicato per la raccolta delle manifestazioni di interesse, con invio di brochure sintetica (Information Memorandum) e le credenziali per l’accesso alla Virtual Data Room. Sono stati quindi redatti dei modelli uniformi di template per la proposta non vincolante e per la proposta irrevocabile di acquisto, condivisi con gli interessati.
I sopralluoghi diretti all’immobile per i soggetti interessati sono stati organizzati e coordinati da PRAXI, fornendo supporto tecnico di primo livello.
A seguito della ricezione delle proposte irrevocabili di acquisto, PRAXI ha assistito il Cliente nell’individuazione dell’acquirente e nella negoziazione diretta tra le parti, analizzando le proposte ricevute con il conforto dello studio di fattibilità e della valutazione, quest’ultima opportunamente aggiornata per rilevare puntualmente l’andamento del mercato e delle variabili macroeconomiche.
Il progetto si è concluso nell’autunno del 2021 con l’accettazione da parte del Cliente di una proposta di acquisto, portando a compimento l’obiettivo prefisso di valorizzazione patrimoniale.
Futuro
Le attività svolte in seno al progetto hanno consentito a PRAXI di fornire un efficiente servizio di advisory, dallo studio di fattibilità preliminare alla commercializzazione dell’immobile.
La relazione con il Cliente è stata continuativa e pienamente collaborativa, attraverso frequenti scambi estemporanei e riunioni intermedie che hanno segnato le varie fasi del progetto. Le competenze messe in atto e le informazioni acquisite ci permettono di poter soddisfare eventuali ulteriori esigenze del Cliente legate alla valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare.
