Rigenerazione Urbana e Valutazioni Immobiliari - A cura di Maurizio Negri MRICS, Coordinatore Nazionale PRAXI Valutazioni

Il tema della rigenerazione urbana rappresenta l’elemento decisivo per il futuro del nostro Paese; siamo tutti consapevoli della necessità di limitare il consumo di suolo, risorsa preziosa e prossima all’esaurimento.

Le nostre città necessitano di un intelligente recupero dei vari manufatti abbandonati o sottoutilizzati, retaggio di un passato destinato a non ritornare: si tratta delle ex caserme, dei capannoni industriali vuoti, degli ospedali dismessi, ma anche dei quartieri popolari diventati ghetti.

Per essere reale ed efficace, la rigenerazione urbana richiede azioni e interventi complessi, che vanno oltre l’ambito propriamente immobiliare e che coinvolgono aspetti sociali, economici, politici; sicuramente, però, la trasformazione e il rinnovamento dell’ambiente costruito costituiscono il pre-requisito essenziale, su cui poggiano tutte le altre azioni.

Guardando all’esperienza di Milano, si vede chiaramente come alcune operazioni di sviluppo hanno radicalmente trasformato interi pezzi di città, che in precedenza erano degradati, trascurati, insignificanti; altre aree urbane (come gli scali ferroviari) attendono una analoga rivitalizzazione e il comune auspicio è che il nuovo PGT possa dare un decisivo impulso in questo senso.

Di fronte a tutto ciò, da valutatore immobiliare mi pongo una domanda un po’ provocatoria: questo processo di trasformazione urbana necessiterà ancora delle valutazioni immobiliari? Gli standard che da sempre guidano la nostra attività (gli IVS, il Red Book) saranno adeguati anche in futuro per dare risposte coerenti e utili a chi si domanda quale sia il valore economico di un immobile?

Penso sia giunto il momento di avviare una seria riflessione sull’attualità di alcuni dei “dogmi” di noi valutatori: concetti come l’Highest and Best Use, o lo stesso Valore di Mercato, presuppongono dinamiche che non esistono più, che non corrispondono alla realtà degli interventi di rigenerazione urbana.

L’Highest and Best Use, ad esempio, ipotizza che per ogni immobile esista un “utilizzo ideale”, che ne massimizza il valore economico. Ma come sposare una simile teoria con la dinamicità delle trasformazioni urbane, che seguono i nuovi modi in cui viviamo, lavoriamo, ci divertiamo? Come si può pensare di stabilire a priori, astrattamente, una destinazione d’uso “ottimale”, avulsa da ogni considerazione di reale fattibilità, di effettivo interesse da parte di operatori ed utilizzatori?

E che dire del concetto di Valore di Mercato, che presuppone sempre e comunque l’esistenza di un venditore e un acquirente interessati alla compravendita? Penso a chi promuove usi temporanei degli immobili dismessi, all’Agenzia del Demanio che deve implementare i “piani di dismissione immobiliare” del Governo, a chi finanzia quegli investitori che (finalmente) intervengono sugli NPL con progetti concreti di recupero: a questi Operatori non interessa sapere quanto varrebbe in teoria l’immobile che hanno per le mani, qualora esistesse una condizione ideale di equilibrio tra domanda ed offerta, qualora si presentasse di fronte a loro il tanto agognato acquirente; piuttosto, vorrebbero che il loro valutatore immobiliare li aiutasse ad analizzare opzioni concrete e alternative praticabili, a soppesare i vincoli e gli impedimenti effettivi.

Ma allora, dobbiamo, noi valutatori, accingerci a cambiare mestiere? Certo che no! La sfida è far evolvere la professione coerentemente con il mondo che cambia, mettere competenze ed esperienze a servizio dei processi di rigenerazione urbana, e promuovere in parallelo l’evoluzione degli standard che guidano la nostra attività.

Articolo di Maurizio Negri MRICS, Coordinatore Nazionale PRAXI Valutazioni, per il numero di settembre della rivista Il Quotidiano Immobiliare.

Ci sarà ancora posto per i Valutatori immobiliari nel Real Estate di domani? Nel video seguente, l'intervento di Maurizio Negri al Convegno de ilQI "I servizi, valore aggiunto del Real Estate" (Innovation Campus di Peschiera Borromeo - MI, 5 settembre 2019) all’interno del panel dedicato a Valutazioni e Due Diligence.